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        【博永分享】住建部:嚴控城市更新大拆大建 確保住房租賃市場平穩
        作者:管理員    發布于:2021-08-12 17:50:06    文字:【】【】【
        實施城市更新行動是完善城市空間結構和功能布局的重要舉措,近期各地在推動城市更新過程中,出現一些繼續沿用過度房地產化的開發建設方式,大拆大建,急功近利的現象,有些地方出現隨意拆除老建筑、征遷居民等亂象,產生新的城市問題。

        為積極穩妥實施城市更新行動,8月10日,住建部發布《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》(下文簡稱《通知》),從堅持劃定底線,防止城市更新變形走樣;堅持應留盡留,全力保持城市記憶;堅持量力而行,穩妥推進改造提升三方面提出11條城市更新實踐要求。

        《通知》明確,要嚴格控制大規模拆除、新增建筑,嚴格控制大規模搬遷居民,確保住房租賃市場供需平穩。一位不愿具名的城市更新資深專家告訴21世紀經濟報道記者,大拆大建不符合城市更新要求,能改就不要拆,如有必要拆,也要提前做好科學調研和規劃工作。

        嚴格控制大拆大建


        在嚴控大規模拆除方面,《通知》規定除違法建筑和被鑒定為危房的以外,不大規模、成片集中拆除現狀建筑,原則上老城區更新單元(片區)或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。

        在嚴控大規模增建方面,《通知》明確除增建必要的公共服務設施外,不大規模新增建設規模,不突破老城區原有密度強度,不增加資源環境承載壓力。

        在以往城市更新實踐中,地方政府大拆大建的現象并不少見。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴21世紀經濟報道記者,地方政府在城市更新行動中大拆大建的動力主要是可以低成本、低密度地釋放更多城市空間以供城市發展,如房地產開發投資、基建投資和城市地標性項目建設等。

        “通過大拆大建提升容積率,可以釋放很多城市空間,拉動城市經濟增長和固定投資增長?!崩钣罴握f。

        在某知名房企從事城市更新業務的凌言(化名)在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,“拆建”意味著“雙重GDP”,而GDP又是地方政府官員考核的重要指標,很多地方政府官員為了提升政績,在城市更新實踐中“拆了再建,建了再拆”。但大拆大建不僅影響市容市貌,也會影響城市更新區域的居民生活體驗。

        此外,《通知》還提出嚴格控制老城區改擴建、新建建筑規模和建設強度,原則上更新單元(片區)或項目內拆建比不宜大于2。這有注重居民居住體驗,推動老城區減量發展,重點發展新城的考量。

        拆建比不大于2,就意味著最多拆2建1,“這明顯是促進老城減量發展,如果城市想發展,只能建設新城”,凌言表示。他指出,相較北京嚴格的城市更新拆建比,此次住建部《通知》中關于拆建比不大于2的指標很合理。

        與大拆大建相反,《通知》鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造,提倡分類審慎處置既有建筑;積極拓展公共空間、公園綠地,保持適宜密度,提高城市宜居度。

        不大規模拆遷城中村


        在嚴控大拆大建之外,《通知》還指出要嚴格控制大規模搬遷,確保住房租賃市場供需平穩。

        在嚴控大規模搬遷方面,《通知》明確要尊重居民安置意愿,鼓勵以就地安置為主,改善居住條件,保持鄰里關系和社會結構,更新單元(片區)或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

        凌言指出,在實際操作中,部分地區就地、就近安置的執行情況并不到位,其中一個難點是在城市更新區域周邊沒有房源可供過渡或安置?!锻ㄖ氛绞┬兄?,能起到一定威懾作用,讓地方不敢大規模、遠距離安置居民。

        在確保住房租賃市場供需平穩方面,《通知》要求不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區,導致住房租賃市場供需失衡,加劇新市民、低收入困難群眾租房困難。

        李宇嘉指出,短期內大規模拆除城中村,會使得原本居住在城中村的居民去周邊尋找新居所,一方面會沖擊其居住穩定性,另一方面也會明顯拉升周邊租金水平。

        李宇嘉表示,目前深圳和廣州已經不再大規模、短時間拆遷城中村,轉而鼓勵保留具備區位優勢和交通站點優勢的城中村,政府統籌補齊其公共服務設施和住房品質等短板?!氨A舸祟惖统杀?、優質租賃住房,對于降低城市運營成本、留住新市民和年輕人,變相發揮保障性租賃住房作用等都有很大助力?!?/span>

        《通知》將廣深經驗進一步推廣,鼓勵穩步實施城中村改造,消除安全隱患,同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設,統籌解決新市民、低收入困難群眾等重點群體租賃住房問題,住房租金年度漲幅不超過5%。

        另外,《通知》還提出在城市更新時間中要探索可持續更新模式,鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變,探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續模式。

        優客工廠產業園投資拓展總監曹碩在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,相較“開發方式”,“經營模式”更加穩定。以產業園為例,如果銷售型產業園項目的接盤方缺乏運營能力,對政府而言是一種損失;相反,兼具招商、運營能力的企業能為政府帶來穩定的稅收,“政府是愿意看到這種穩定性的”。而對于企業而言,隨著傳統房地產開發業務盈利能力日漸式微,很多開發商也開始轉向“開發方式”、“經營模式”兩條腿走路。

        城市更新探索可持續更新模式,對政府和運營企業而言其實是一種雙贏。
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